Инвестиционная недвижимость на курорте Пхукет приносит высокую арендную доходность (5-9% годовых), однако вариативность схем сложна для новичков. Здесь под "доходностью" обычно имеют в виду чистую арендную доходность инвестора, исключая расходы на содержание и управление, что значительно превосходит аналогичные показатели в туристических районах Европы. Например, у некоторых объектов Греции доходность от краткосрочной аренды не более 2% годовых. Поэтому недвижимость с высокой доходностью на Пхукете востребована среди инвесторов, в том числе европейских.
Рассмотрим различные условия начисления доходности для собственников в управляемых жилых комплексах на острове Пхукет и типы недвижимости:
- Кондоминиумы. Самый популярный тип инвестиционной недвижимости в данном регионе — приобретаются для аренды. Кондоминиумы представляют собой жилые комплексы, в которых доступна курортная инфраструктура и сервис. Управление кондоминиумом определяется арендной стратегией, заданной застройщиком еще на стадии проектирования.
- Резиденции. Это кондоминиумы, созданные специально для проживания владельцев. Владельцы могут арендовать свои резиденции, если управление арендой в кондоминиуме предоставлено. Но доходность в таком кондоминиуме будет ниже.
- Апартаменты. Приобретаются исключительно для сдачи в аренду. Владелец не может проживать в своих апартаментах, когда он захочет. Тем не менее, принятые на Пхукете схемы лояльности позволяют собственникам проживать бесплатно в кондоминиуме (не обязательно в своих апартаментах) в течение месяца или нескольких недель, предварительно уведомив управляющую компанию об ожидаемом приезде. Размещение в таком типе кондоминиума может обеспечить владельцам высокую арендную доходность.
Гарантированная доходность
На Пхукете инвесторам предлагают гарантированную доходность 5-7% годовых по долгосрочным контрактам до 5 лет с учетом всех расходов. Это обеспечивает фиксированный доход в течение нескольких лет. Приведенный пример показывает возврат 16,5 тысяч долларов за три года.
Пересчет выплат и доходов в доллары для удобства; выплаты осуществляются в батах. По окончании контракта, его можно продлить или изменить условия.
С гарантированной доходностью инвесторы защищены от убытков, таких как локдауны или неэффективность управляющей компании. Если предлагаемая доходность выше 7% годовых, стоит задуматься о возможных рисках, таких как необоснованное завышение и падение стоимости недвижимости при последующей продаже.
Иногда выбор меньшей гарантированной доходности может быть выгодным для инвесторов. Это может указывать на профессионализм и консервативную оценку прибыльности застройщика. В таком случае, застройщик оценил возможные риски и готов выплачивать гарантированную доходность вне зависимости от сценария.
Если вы получаете предложение от девелопера о гарантированной доходности на Пхукете, превышающей 7% годовых, то стоит задуматься, не является ли это рекламным ходом для привлечения внимания к проекту в конкурентной среде. Если гарантированная доходность выглядит завышенной и не имеет обоснования, то, вероятно, застройщик играет на риске, рассчитывая на будущие высокие прибыли, или цена на недвижимость может включать расходы на выплаты инвесторам.
После получения прибыли от кондоминиума и завоевания туристического рынка можно пересмотреть условия контракта и изменить схему выплаты на основе фактической сдачи — rental pool.
Рентал пул
Рентал пул — это система распределения фактической прибыли от аренды между инвесторами и управляющей компанией. Годовая выручка от сдачи в аренду всех квартир в кондоминиуме сохраняется управляющей компанией и в отчетный период распределяется по одной из двух схем:
- Управляющая компания получает 30% от прибыли, а оставшиеся 70% распределяются между инвесторами с учетом их долей в собственности недвижимости. При этом, расходы вычитаются из общей прибыли, прежде чем дивиденды распределятся между инвесторами. Таким образом, инвесторы получают полный отчет о затратах.
- Управляющая компания получает 40% от валовой выручки, а оставшиеся 60% распределяются между инвесторами с учетом их долей в собственности недвижимости. В данном случае, все расходы ложатся в долю управляющей компании, и инвесторы не учитывают свою долю расходов в своей доходности.
Распределение фактической прибыли не зависит от того, какая квартира была сдана в аренду чаще или реже других, значение имеет только доля площади квартиры в общей жилой площади кондоминиума. На Пхукете система распределения дохода от рентал пула ранее обычно работала по схеме 30/70, но в последнее время управляющие компании стали переходить к схеме 40/60.
Это результат частой проблемы с недоверием со стороны инвесторов: когда они видят подробные расчеты расходов, возникают сомнения о завышении показателей. Анализ каждого пункта затрат занимает время и ухудшает отношения. В связи с этим некоторые управляющие компании решили увеличить свою долю и перенести все затраты на себя.
Гибридные схемы
Гибридные схемы, вероятно, являются самым клиентоориентированным подходом в распределении арендной прибыли. Это комбинация гарантированного дохода и схемы рентал пул. Гарантированная доходность, например, 5% годовых, может быть назначена для инвесторов, между тем как комиссия за эту часть прибыли будет начисляться для управляющей компанией. Все оставшиеся деньги, если они есть, учитывая все расходы прибыли, будут делиться между УК и инвесторами по схеме рентал пул.
На данный момент на Пхукете очень мало таких управляющих компаний, которые применяют гибридную схему. Несмотря на сложности с расчётами, это значительно повышает лояльность инвесторов: у них есть гарантированная доходность и возможность получить максимальную прибыль.
Что делать, если ваша УК не использует гибридную схему
В области инвестирования справедливо действует правило: чем более рисковый инвестиционный план, тем больше может быть доходность. Главное различие между системами инвестирования заключается в риске. В системе рентал пула инвесторы понимают, что они должны разделить все риски, связанные с возможным блокированием объекта и снижением доходов, которые могут быть вызваны внешними факторами, например, пандемией COVID-19. Однако это вознаграждается периодами сверхприбыли и высоким спросом на отдых на Пхукете у туристов.
В период высокой прибыльности, которую мы наблюдали в 2022 году, цены на аренду значительно увеличились, и жилье не пустовало даже в период летнего сезона, который традиционно считается низким на Пхукете. Инвесторам системы рентал пул была предоставлена годовая доходность в пределах 9%, даже в новых объектах. Те, кто купил жилье по более низким ценам несколько лет назад и сдают его по нынешним высоким ставкам, получали еще более высокую доходность, ведь она рассчитывается из цены покупки.
Гарантированную доходность обычно определяют, когда комплекс начинают заселять туристы. Управляющей компании приходится заниматься ускорением процесса заполнения жилья, для того, чтобы начать получать прибыль в короткие сроки. В нормальных условиях этот процесс может занять от 2 до 3 лет, но в 2022 году новые жилые комплексы сразу же начали приносить сверхприбыль в первый же сезон.
Правильно выбираем комплекс с высокой доходностью
Успех проекта зависит не только от расположения, удобного для туристов. Кондоминиумы с одной УК в управлении обычно имеют более высокую доходность за счет централизованной аренды и лучшей организации услуг. Лучшие УК специализируются на туризме и краткосрочной аренде. Важна также цена: чем раньше купить квартиру, тем больше прибыли при росте ставок аренды.
Некоторые строительные компании Пхукета предлагают использовать проект в качестве финансового инструмента. При покупке квартиры на стадии строительства без рассрочки девелоперы могут выплачивать до 5% годовых. Такой механизм, называемый pay back, позволяет приобрести квартиру по низкой стоимости на начальном этапе продаж и начать получать доход до момента сдачи квартиры в аренду.